03 Fév Bail commercial – Fixation du loyer.
Cass., Civ., 3ème, 25 janvier 2023 n°21-21943.
https://www.courdecassation.fr/decision/63d0dac593de8405dea530e0?judilibre_juridiction=cc&judilibre_publication[]=b&previousdecisionpage=0&previousdecisionindex=7&nextdecisionpage=0&nextdecisionindex=9
Selon l’article R. 145-8 du code de commerce, les obligations incombant normalement au bailleur, dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative.
La cour d’appel, sans être tenue de répondre à des conclusions inopérantes, a, à bon droit, retenu que l’impôt foncier mis à la charge de la locataire par le bail constituait une charge exorbitante justifiant une diminution de la valeur locative qu’elle a souverainement estimée.
La locataire conteste la recevabilité du moyen en soutenant qu’il est nouveau et mélangé de fait et droit.
Selon l’article L. 145-34, dernier alinéa du code de commerce, en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 du code de commerce ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.
Selon l’article R. 145-23 du même code, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les premières.
Le dernier alinéa de l’article L. 145-34 n’instaure, dans les cas qu’il détermine, qu’un étalement de la hausse du loyer qui résulte du déplafonnement, sans affecter la fixation du loyer à la valeur locative.
Ce dispositif étant distinct de celui de la fixation du loyer, il n’entre pas dans l’office du juge des loyers commerciaux de statuer sur son application.
Il n’incombe pas à une cour d’appel de fixer l’étalement de la hausse du loyer déplafonné, puisque saisie de l’appel d’un jugement du juge des loyers commerciaux, elle ne peut statuer que dans la limite des pouvoirs de celui-ci.
